房地产商业项目营销方案 商业地产营销策划方案.doc

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1、秩序记录前言（三）市场分析（4）1、 项目背景 （4）2、 西安市场现状 （5）3、 康福路批发市场发展历程（六）4、 西安投资市场发展现状与趋势（七）5、 市场核心问题（8）6、 创建本案例的市场方向（10）7、 市场制胜战略的必然性（12）项目定位总体战略及规划思路（14）1、 项目开发目标.（14）2、 项目原则和理念 （16）3、 项目总体定位概念 （17）4、 项目竞争的策略与作用 （18）5、 关于完善案件定位的思考（22）市场细分定位与产品规划（24）1、 项目基本情况和商业区概况概述（24）2、 项目区商业环境分析（25）3、 项目SWOT分析（26）4、 市场细分定位 （27

2、）5、 项目建设规划建议。（36）市场推广计划与实施 （39）1、 宣传目的及实施方案 （39）2、 前期媒体布局 （44）3、 促销计划 .（46）4、 销售阶段的促销方式 （51）5、 阶段销售目标与控制 （54）企业管理推广计划 （57）1、 构建招商引资成功因素 （57）2、 目标市场和品牌比例 （60）3、 商人去商业化的策略与操作程序 （63）4、 管理策略 （69）5、 经营管理实施方案（72）前面声明：在这个过程中，我对主要商业条件有了深刻的了解和参观。西安市场整体商业形势比较好，特别是各大零售商场的楼盘销售成为投资热潮。在一定程度上，它代表着各类投资者或经营者对商业地产有了一

3、定的认识和认可。同时，也给了本案一定的促销信心。但真正的推广效果取决于本案的定位和推广策略。本案例的营销推广计划将在以下内容中呈现。实现市场实践、策划实效、推广专业化的目标。市场分析1、 项目背景随着西安现有商业地产开发进入提速期，各大商业项目纷纷开始启动和推广。从骆马城传奇商业步行街、东街东方之星，到西街以时代大典、唐人街为代表的西部第一古董街，再到解放路裕廊国际城传奇北街鸿福大厦，而小寨的龙头城市，这些都表明西安的房地产市场对商业地产的发展有着浓厚的兴趣。西安市商业地产开发向南穿过黄金带二环路，到达大雁塔地区。大唐商业广场、大唐商业街将盛唐文化推向极致，尤其是文化情怀的回归，引领着西安商业

4、地产乃至中小房地产的发展方向。在西安市场，作为产权式批发市场，成交现象开始呈现出新的面貌。对于这种市场，2004年3月之前的空白点不再存在。这种格局的打破，是白马世纪广场抢占市场的战略使然。因此，对本案有一定的影响和影响。因此，也为本案的实现奠定了基础，在操作和战略实施的各个方面达到了中庸之道。2、 西安市场现状西安就是我西安是西部地区大型中心城市，陕西省省会。西安拥有丰富的中国历史文化资源内涵，是世界历史文化名城。改革开放以来，随着市场经济的大发展，本市已成为西部地区的经济龙头。西安市定位明确，旅游市场得到进一步发展。促进了消费市场的逐步扩大和成熟，也进一步稳定了消费群体的多元化。西安商业地

5、产已经成为各类投资者热捧的投资标的，大涨的现象并非偶然。西安商业地产的发展与上海、深圳、北京等地相似。项目的推广定位、运营模式、广告策略、销售手段等都体现了西安商业地产与历史文化的有效嫁接。因此，西安商业地产更具地域特色和文化底蕴，具有另一种生命力，一种灵活商业元素的表达。康福路商务区以康福路为界，北连长营西路，南连长乐路，形成I型批发市场区。康福路商务区是一家以服装为主的专业批发市场，涉及服装、皮具、鞋类、小商品、纺织等市场。其销售范围包括陕西、山西、甘肃、宁夏、新疆、内蒙古、西藏等省。整个商圈的商业氛围很好，商业情况也不错。同时，康复路商务区在西安经济发展中发挥着重要作用。3、 康福路批发

6、市场开发康府路商圈是西北地区最大的服装批发基地，是一个专业批发市场，在西北地区享有盛誉。已为全国投资者、经营者和同行业人士所熟知。早期的康福路市场是中国第一代批发市场。它建于1984年。上世纪80年代，康福路市场还不是一个专业的服装批发市场。同时，还经营日用品、水果、蔬菜等业务。上世纪90年代以后，逐渐成为以中低档服装商品为主的批发市场，以当时的北京秀水街和武汉汉正街而闻名。1997年、1998年前后，上世纪90年代初围绕长乐路建设的第二代室内批发市场逐渐形成气候。长营西路鞋类批发市场上涨，但康府路市场的硬件配套设施仍处于建设初期，造成一定程度的客源分流，进入下降阶段。2000年后，康复路市场

7、保持了平稳增长态势，但经营环境恶劣制约了商户的发展。2002年以后，依托康府路市场的品牌效应，一批以“产品品牌”为核心的批发市场逐渐形成。2003年，受非典影响，我们以康复路市场空置率为契机，对康复路市场进行改造，进一步完善康复路商圈的硬件设施。4、 西安市投资市场发展现状及趋势目前，西安商业地产一直处于火爆态势，这也说明西安地产已经正式进入商业地产时代。具体现象如下：1市场上的各种零售物业给投资者带来了无数的投资机会，而投资者对于这种单一的投资形式也表现出对利润率最大化的怀疑。2针对市场发展需求，专业批发市场将成为投资者关注的焦点首选标的，而更多的投资者表示，他们选择投资批发市场原因是着眼于

8、未来的发展趋势和良好的利润率。三。在不久的将来，批发市场将成为西安市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，正逐步成为房地产市场的主要类型之一。4批发市场必将使全国各类投资者和西安各大楼盘聚焦康府路市场。现有康复路市场以经营者为主，经营者主要通过购买经营权或实施租赁权进行经营。这种市场对投资者的投资空间有一定的限制。一方面，来自于各大楼盘都没有房产销售权。另一方面，仅限于经营者对物业销售缺乏了解。5对于上述现象的存在，新的康复道路将被取代 西北商务中心项目占地21万平方米，将打破这一格局，在2005年重建新康府路商圈。5、 核心市场问题陈述鉴于市场调研的深入，西安商业市场的主要情况尚不清楚作为本案

9、操作的目的，需要在本案中客观、实际地操作。主要核心条件如下：1零售地产的投资逐渐转向批发地产：由于这类市场的投资在一定时期内已经发展起来，投资空间有限，投资难度较大形象依然存在：因为这种市场是这种形象在固有观念中的体现，但由于市场的逐步完善，这种属性会发生改变。将优化购物环境作为背景，从而提升市场形象三。批发市场功能单一，制约了其有效发展：在西安市场，批发市场仍以批发为主，以生产“量”为主，但对购物环境和产品质量追求不多。同时，批发市场还是单纯的购物功能，没有餐饮、休闲、娱乐、展示等功能。4客户网络简化和市场区域化：康福路有多个批发市场，他们的主要目标是西安本地及周边市场。对顾客来说也是主要是

10、锁定在这些区域的客户，级别也较低。5经营权购买状况良好，无产权概念：在现有批发市场，市场上没有出售房产的案例，但更多的是租赁市场和收购市场并存。估计现阶段有2-3种新产品该公司以产权形式上市。6对购房者敏感的产权价格和接受程度有待提高：在本次调查中在城中，康福路的客户对购买产权的方式有很多顾虑，而购房者的直接利益也不是很清楚。大多数人二手租赁市场产权首付与过户费对比将每月的按揭金额与每月的租金进行比较，然后决定是否购买。7三大楼盘联手拿下康府路市场在所难免：本案中，白马世纪服装广场和西北裤城均于2005年进入西安市场，三大楼盘均以产权形式销售。同时，主要目标是康复路市场，由于客户资源有限。这只

11、能容纳一个楼盘的客户数量，但存在三个楼盘合二为一的现象。因此，激烈的市场竞争不可避免。8办公市场的发展与完善：在本研究的过程中，经过多次的调查和探讨，市场现象已经清晰地呈现出来。各大企业对办公的需求相对较大，他们更注重办公的功能性。在他们通常的观念中，办公室和普通商店的区别在于他们是否具备上网的条件。这些基本要素成为他们迫切需要关注的核心问题，也是本案中针对市场需求需要改进或提升的领域。6、 创造本案的市场方向批发市场未来发展前景良好，但康复路商务区批发市场未来发展趋势将是积极的，这是新康复路西北商务中心商务项目的初衷。是行业领先的运营模式，是投资者、运营商、终端消费者共赢的运营模式，是西北地

12、区新的商贸物流中心。1形象提升：改变传统批发市场固有的形象改变，以优化购物环境是本案的基本目标。2强化零售功能：固有批发市场以单批次功能为主，或者不拒绝零售的可能性，也不建议存在这样的功能。但在这种情况下，有必要零售该功能。包括地板产品布局，核心客户户型的引入和物业流线的设计体现了这一特点。三。网点的拓展：一般批发市场主要是本地市场，再到周边市场。就本案而言，大力拓展辅射，以全国和国外为辅射目标。依托产业生产力背景，整合买卖双方的有效需求，向区域化、国界化方向发展，促进这类市场的交易是本案的核心卖点。4大力打造“三”要素：“三”要素是指专业化、标准化、规模化。这是批发市场关系未来生存的关键。专业化有利于商业价值的提升；规模化有利于产品的多样化。规范化有利于促进销售率的提高，这些方面必须得到有效的改进，才能最大限度地实现案例的可持续运作。5异地营销促进了本案的热销：本案的所有宣传都要紧密联系起来规模化经营，一方面以地方为主，但在中国