房地产企业破产重整中涉房债权审查与认定的重点问题
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引言：房地产企业破产重整案件中，债权种类主要包括回迁户债权、实际购房人债权、以房抵债债权、工程款债权等。其中，以房抵债债权主要是源于民间借贷，借款人到期无法偿还出借人借款，将已建成或正在建设中的房屋抵顶给出借人而形成。在房地产企业破产重整的实践中，实际购房人债权与以房抵债债权较为难以区分，且定性的不同直接导致清偿顺位受到影响，本文主要从债权审核和认定的角度尝试进行归纳和总结。
一、购房人债权的审查
对于债权人提供的申报材料的审查，对最终债权性质的认定有着至关重要的影响。对于管理人而言，充足的申报材料有助于准确定性，在申报材料缺乏的情况下，一定程度上会影响管理人的判断和债权审核工作的进度；对于债权人而言，尽可能多的提供申报材料，也有利于其债权取得优先顺位。
1.审查的基本原则
根据笔者所在破产团队开展破产重整的实际经验，总结归纳出以下四个原则，适用于债权审核工作：
（1）严格依法审核确认。
切实做到严格依法审核，确保审核依据合法、充分。在严格依法审核的基础上，参考近年司法案例裁判标准，综合考虑新实施的《民法典》及相关司法解释的导向作用。
（2）公开、公平、公正。
管理人要依法提出审核确认标准，报法院审核后再对外公布，接受社会及全体债权人监督；标准一经确定即严格实施，对所有申报的债权均依此标准审核；要给债权人合理的异议期限，保障反馈、申诉渠道的畅通。
（3）优先保障和平衡保护相结合。
管理人把优先依法保障回迁户、实际购房人基本权益放在首位的同时，也注意平衡保护全体债权人权益，防止出现过分保护优先债权忽视普通合法债权的情况，从尽可能确保项目建成、重整成功的目标出发，使每一类债权人均“损失最小化”。
（4）充分考虑房地产公司实际情况。
要充分考虑到重整地产企业在拆迁、建设施工、民间借贷、原股东更替、销售管理、财务管理中存在的各类问题，准确判断实际情况的特殊性、复杂性。管理人应当反复进行调查核实，尽可能还原事实真相，充分债务人公司实际情况，避免简单机械套用法律条文损害债权人利益。
2.申报材料的要求
在债权申报阶段，为了提高工作效率，避免后期返工，也为了避免债权人一次一次的补充提交材料，管理人应当明确要求债权人在申报时提供以下材料：房屋买卖合同、购房款收据、转账凭证、银行流水、取款记录、借款合同等。对于债权人而言，应当尽力提供上述材料，以便于对其享有的债权能够进行准确的认定。特别是对于一些年限较长的房地产项目，支付购房款的证据可能已经遗失或无法辨认，就需要债权人通过其他渠道予以证明。
另外，管理人也应当及时要求债务人提供其房屋销售的财务凭证，必要时帮助债权人查找其付款的记录，一方面可以客观、真实、准确的认定债权，另一方面，也可以与债权人构建良好的合作关系，以便于重整项目的整体推进。
3.合同审查
在申报材料的审核中，可能出现的合同类型包括预约合同、未网签的房屋买卖合同、已网签的房屋买卖合同、假按揭真贷款房屋买卖合同等，遇到上述不同类型的合同，建议从以下角度进行审查；
（1）预约合同
在房屋销售过程中，开发商往往会与购房人签订认购协议书、意向书等预约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了包括“（一）当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期”等十三项内容，笔者认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的“商品房买卖合同的主要内容”应当理解为《中华人民共和国民法典》合同编第四百七十条中规定的“当事人的姓名或者名称、标的、数量”，只要约定了上述三项内容，就可以视为具备了买卖合同的主要内容。
在房地产企业破产案件中，申报请求退还认购金、双倍返还定金的购房人不在少数，管理人应当审查申报人提交的认购协议书等材料，如不能视为商品房买卖合同，那么申报人不具有房屋买受人的身份，其债权应当按照普通债权审查。如上述协议书具备商品房买卖合同的主要内容，应当确认其购房人身份，但是本着债务人财产最大化原则，管理人一般不再继续履行合同。
（2）未网签的房屋买卖合同
债权人与债务人签订的房屋买卖合同只要具备《民法典》合同编规定的合同成立和生效的条件就可以认定为双方之间成立房屋买卖合同关系。在笔者办理过的房地产企业破产案件中，有一部分购房者持有的房屋买卖合同与网签合同样式基本相同，导致债权人认为其购买的房屋属于已经网签的房屋，管理人在审查的过程中要结合已经掌握的网签房信息加以鉴别，向债权人做好释明工作。因未网签的房屋买卖合同可能存在“一房二卖”或是虚构房号的情况，对于债权的定性也有重大影响，需要管理人分情况予以认定。
（3）已网签的房屋买卖合同
随着国家房地产调控政策出台，房地产企业融资渠道受到限制，因此商品房预售成为房地产企业的一种融资手段。根据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，商品房预售合同签订后，开发企业应当向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
实践中，管理人应当注意区分房屋预售登记备案与房屋预告登记的情形。房屋预售登记备案，也就是所谓的“网签”备案，是由行政法规规定的行政管理措施，属于行政管理制度，而房屋的预告登记是法律规定的不动产登记制度，具有“准物权”的性质。实务中，笔者曾在办理案件过程中遇到经预售登记备案的房屋存在“一房二卖”的问题，此时不宜混淆预售登记备案与预告登记的效力，即经预售登记备案的承购人对争议房屋并非当然享有排他性权利。
（4）假按揭真贷款房屋买卖合同
所谓“假按揭真贷款”的房屋买卖合同是开发商为了获得银行的按揭贷款，而故意通过与自然人（通常是职工）签订的虚假购房合同，以名义购房人的身份向银行办理按揭贷款。首付款是由开发商支付，后续贷款也是由开发商偿还。开发商与名义购房人之间不存在购房的真实意思表示，双方是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，则开发商与名义购房人之间的房屋买卖合同无效。
通常，办理假按揭的“购房人”也会向管理人申报债权，申报要求一般是交付房屋。管理人应当严格审查：一是首付款支付情况，一般需要申报人提供首付款支付凭证，并与财务审计机构核实；二是调查还贷情况，债务人企业破产后往往无法正常还贷，管理人可通过与申报人进行谈话、与办理按揭银行相关人员了解情况等方式调查贷款是否正常偿还。此类申报人并非破产企业的债权人，其债权应当不予认定。
二、购房人债权的认定
1.消费性购房人认定的相关规定
（1）法释〔2002〕16号批复
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》对于“消费者”的描述为交付购买商品房的“全部”或者“大部分”款项。[2005]执他字第16号答复中释明，消费者权利应优先保护的设置是为了保护消费者的居住权。但是上述规定未明确应当如何认定“消费性购房人”。
（2）《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条
司法实践中消费性购房人的认定，一般适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：一、签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。但是该项规定存在两个问题，一是“用于居住的房屋”如何界定；二是总价款没有超过百分之五十但相当接近的情况下如何认定。
（3）《九民纪要》一百二十五条之规定
是否严格满足上述条件方才认定为消费性购房人，由于区域差异及实践中操作难度不同，各地管理人的做法不一。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《九民纪要》作了进一步解释，第一百二十五条规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内购房人名下没有用于居住的房屋或名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，符合该规定的精神；“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”可以理解为如消费性购房人支付的价款接近于百分之五十，且已经按照合同约定将剩余价款支付的，符合该规定的精神。
2.不应认定为“消费者”的情形
（1）无法证明存在真实商品房买卖关系
债权申报人所提供的证据材料真实性有问题，或经审查发现购房款进入公司方账户后又转出到买受人或其亲友等关联方银行账户的，管理人不应轻易认定申报人与债务人之间存在真实的商品房买卖关系。
在（2017）苏04民终933号判决书中，法院查明：陈某甲、陈某乙（上诉人、原告）、洪某某、陈某丙四人均有破产债权确认案件在该院起诉，四人购房资金来源互相关联，据该四人陈述，陈某甲与陈某乙系父子关系，陈某甲、洪某某、陈某丙均系朋友。四人所付的购房款资金来源为：陈某甲共支付元，洪某某支付元(但从陈某甲处接收元)，陈某乙、陈某丙的购房款均由陈某甲或洪某某将款项转入其银行卡后再向龙德公司支付，龙德公司的收款帐户均非《商品房买卖合同》所确定的预售房款监管帐户，上述四人合计共汇入龙德公司帐户元，龙德公司收到上述款项后，分多笔汇给龙德公司的母公司润地利房地产投资集团有限公司元，润地利房地产投资集团有限公司自行向陈某甲多笔汇款计1000万元，向其关联公司江苏润华建设发展集团有限公司汇款共385万元，江苏润华建设发展集团有限公司将385万元也分多笔转汇给陈某甲。二审法院认为：“根据银行往来记录可以清楚地反映陈某乙所支付的“购房款”通过龙德公司的关联公司又转回至陈某甲的帐户，且陈某乙所支付的购房款并不是汇入购房款的指定监管帐户，因此不能认定陈某乙支付“购房款”的真实目的是为了自身消费需求而购买房屋。”
（2）无法证明已实际支付购房款
如果自称是购房者的债权申报人所提供的证据材料无法证明已经实际支付过购房款，管理人经与财务审计机构核实，仍无法确认申报人确已支付购房款的情况下，管理人对于申报人所申报债权的真实性不应予以确认。
（2017）湘民终839号判决书中，法院认为：李某为主张其用现金购买了房屋的事实，提交了购房合同、收款收据、肖某某的银行账户交易明细、并申请了四名证人出庭作证。潭兴公司为反驳李某的主张，提交了公安机关的询问笔录、公章作废声明、白鹭名苑购房信息登记表、潭兴公司账务审计报告等，以证明李某与潭兴公司系虚假的房屋买卖合同关系，李某没有交纳购房款。通过对双方提交的证据进行分析，对李某是否交纳了购房款的事实仍然存在以下疑点：1.潭兴公司所开发的白鹭名苑小区在2009年5月后进入全面停工状态，公司也没有再对外售卖房屋。但从李某提交的购房合同来看，其房屋买卖合同签订于2010年5月6日，与潭兴公司当时的实际情况不符。虽然李某称其系购买的别人退出的房子，但证人谢某（当时的销售人员）、喻某（当时的会计）、周某（当时的出纳）作为经办人均对退房人退房和退款的具体情况不清楚；2.虽然李某持有的房屋买卖合同上盖有潭兴公司印章和张某签名，收款收据上有财务专用章，但由于潭兴公司原法定代表人张某在公司破产清算时拒不交出公司印章和财务专用章，导致该份合同和收据存在事后制作的可能；3.李某提供的购房收据没有注明现金字样，也没有经手人或财务人员签名，而其他用现金购房者比如其岳父肖某某的购房收据上却注明了现金，并有收款人的签名，导致李某持有的收款收据的真实性进一步存疑；4.湖南精诚会计师事务所出具的审计报告已充分反映潭兴公司预收账款中没有李某交纳的购房款，湘潭市审计局出具的证明及购房信息表中也没有李某购房和交款的记录，导致李某是否交纳购房款存在疑问……法院根据本案证据情况及相关司法解释，认定李某向潭兴公司交纳了元购房款的事实不存在。
（3）购房人系非自然人
已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。
主流观点认为消费性购房人优先权是为了保护个人消费者的生存权的例外规定，该优先权优先于建设工程价款优先权和抵押权，属于超级优先权，故不应当扩大解释，购买住宅的非自然人即使支付全部价款也不应当认定其享有优先权，因其不具备“生存利益”这一属性。有观点认为，企业如为保障职工住宿而购房符合保护职工“居住权”，该种情况应认定为消费性购房。但职工并非消费者，且企业为安置员工购房本质是为了维护企业经营利益，故此种情形不宜认定为消费性购房。
（4）双方的真实意思表示系以签订房屋买卖合同担保借款合同
此种情形，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”据此，当事人双方以签订商品房买卖合同的形式担保借款合同债权实现的，并不影响双方之间借款关系的法律性质。破产程序中，符合该种情形的债权，不满足上述《批复》所规定“消费者”的具体条件，管理人不应当认定其为优先债权。
三、以房抵债问题
1.以房抵债规则的构建
《全国民商事审判工作会议纪要》
44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
（最高人民法院《全国民商事审判工作会议纪要理解与适用》P05，关于“签订以物抵债协议的债务人破产时，如何保护债权人利益”，最高院法官认为：“如果抵债物是在建房屋，在债务人企业破产的情况下，可以事实或者法律的履行不能为由，允许管理人解除合同”。）
45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼
66.【担保关系的认定】当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。
71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
2.以房抵债类债权的认定标准
此类债权的法律关系梳理较为复杂，涉及直接给民间借贷、工程款债权人的以房抵债行为；涉及民间借贷、工程款债权项下的再抵顶；涉及债权到期前的抵顶与债权到期后的抵顶，等等。根据不同的情况，管理人可以依照以下标准和原则进行审核：
（1）穿透性审查基础法律关系。
关于民间借贷、施工等过程中发生的以房抵债、准让与担保等，管理人应当溯源查明原始最初的基础法律关系，分别归为工程款债权、民间借贷债权、其他普通类债权等。
（2）有网签合同再抵顶债权的确认。
在笔者所在团队办理的某一地产企业重整案件中，经审查，存在大量的再抵顶现象，即债权人本身还欠第三人账款，于是将从地产企业债务人已确认给其抵顶的房产中直接将购房合同网签至第三人名下；而第三人可能还有与他人债务，于是又将将购房合同网签至他人名下。对于有网签合同的再抵顶行为，管理人应当溯源查明原始最初债权人，并按照先本后息的原则从其原始债权中予以扣减。
（3）无网签房合同再抵顶债权的确认。
上述地产企业重整案件中，还有不少与上述情形类似的再抵顶行为，但因各种原因并未签订网签合同，而该约定抵顶的房屋已被他人网签，再抵顶的债权人并未（或无证明显示）向地产公司债务人主张债权。管理人认为，此类行为类似于第三人代偿、第三人债务加入或担保，而约定给付的房屋已将他人网签，且知道或应当知道宝鑫给他人网签的行为已过三年，即此类债权人向明知或应知宝鑫不予或无法清偿已过诉讼时效，管理人对此类债权不予认可，此类债权人可向原债务人主张权利、另行诉讼解决。
