深圳房产抵押贷款常见问题解答（附教学式贷前规划）
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房产抵押贷款常见问题解答（附教学式贷前规划）
自己去银行还是找中介公司？
首先不可否认，贷款中介存在这么多年，肯定有存在的道理，毕竟存在即合理。
其实不管是银行抵押贷款、信用贷款还是企业贷款等，都存在一定的门槛，并不是你想贷款银行就会贷给你，也不是你需要多少额度就能下款多少额度，而且不是你想立马下款，款就可以马上打到卡上。
很多认为自己资质不错的借款人，几乎都是在办理贷款过程中发现自己条件不符合，最终导致贷款延期发放，或者被拒绝，不仅浪费时间不说，还没有解决问题。
当然有部分客户自己申请下来的，过程经历很波折，多数人都感叹自己跑的心力憔悴，毕竟从刚开始进件申请，就很多资料需要准备，而且最后做的利率也不是最理想的。
还有客户在流水，征信，公司资料等方面有瑕疵，需要特别注意提交的资料，资料如果错误的提交上去，会被银行拒绝，进而后续再次申请会有困难。
建议根据自身情况找中介做贷款，毕竟专业的人做专业的事，可以根据申请人的具体情况和需求，匹配最好的方案和保证通过率，自己也节约跑腿的时间。
首先要分清楚抵押贷款是分两种形式：公司抵押经营贷款，抵押消费贷款
第一种：公司抵押经营贷款
这种类型贷款需要公司做为辅助资料，贷款的利率更低（年化2.9%—4%），并且还款方式和年限更为灵活，所以选择这种方式的较多
第二种：抵押消费贷款
看贷款的名称就知道的，贷款的用途是纯消费的，不需要公司做为辅助材料，但是利率高（年化3.85%—5%），先息后本五年期（公职人员和有编制的老师等，可以选择消费贷）
房子还有贷款，是否可以再抵押？
这种情况有两种方式：不赎楼直接二押，赎楼转案再抵押
第一种：不赎楼直接二押：
二押的方案，有2种形式可以选择：二押银行，二押金融机构
A：二押给银行：
需要名下有公司，利息偏低，但是放款时间慢，额度只能做到评估价7成
B：二押金融机构
名下需要有公司，利息偏高，但是放款时间短，额度可以做到评估价1比1（额度高）
第二种：赎楼转案再抵押
这种方式选择的客户也比较多，把原贷款在原抵押银行赎出来，房子拿到红本后，再抵押在新的银行
因为15年到19年很多人做了贷款，利息在年化（5%—6.8%）利息比较高
现在银行普遍降低了利息，对比息差在2%—3%，1000万一年月供差20万—30万，值得转案再抵押（既降低利息，又拿出多余的资金额度）
办理抵押贷款需要准备哪些资料？
基本资料如下：
个人资料：
1：身份证原件
2：户口本原件
3：婚姻证明
（已婚带结婚证，离异带离婚证和离婚协议，单身带粤省事单身证明截图）
4：房产证复印件
5：个人近半年流水
公司资料：
营业执照正副本，公章，财务章，私章
整个流程下来需要多久？
分三种情况：红本抵押贷款，二押抵押贷款，赎楼转案再抵押
第一种：
红本抵押从开始操作到放款，时间15天左右
第二种：
二押抵押贷款，从操作到放款：
A：二押银行，时间15天左右
B：二押金融机构，时间7天左右
第三种：赎楼转案再抵押
从开始操作到放款，时间在25天—35天左右（主要时间在赎楼等待这块）
办理过程中需要出面几次？
以选择方案为赎楼转案再抵押为例：
银行面签填写贷款申请资料
赎楼公司填写赎楼申请资料
原抵押银行填写提前还款申请
放款后新抵押银行填写放款申请
整个流程有哪些费用？
以：找中介公司并且选了公司抵押经营性贷款且赎楼再转案的方案（需要过户公司）为例：
第一：过户公司的费用（普通无纳税公司5000元，往年有纳税公司10000元到15000元）
第二：公证处公证费用1060元
第三：赎楼公司赎楼费用，房子欠款金额X万5到万8=赎楼一天的费用
第四：评估公司的评估费用
第五：中介公司的中介费用（具体看情况）
放款到个人账户还是公司对公？
两种方式都可以的，看具体的哪一种更符合自己的情况。但是大部分做的方案，款项都是打到个人账户
贷款用途是否可以用于买房和其他投资？
明令禁止的，资金不可以直接用于投资类用途，有其他疑问可私聊
放款后是否存在资金追回和回流？
存在回流的问题，当然也是可以避免的（需要专业指导）
目前服务过的客户里面，出现过3次回流情况
其中一个情况如下：
在银行放款了40万资金，款到后马上转了40万到ZFB基金里面，第三天就被银行通知归还40万资金
原因是：款项被违规使用，被系统检测用于以贷还贷或者流入了房地产和股市等银保监规定的违规领域（限3个工作日归还）
如何规避资金回流被追回，其实有方法的，具体可以私聊
房产抵押贷款贷前规划
首先我们要了解贷前规划的原因和目的：
房产抵押贷款贷前规划包括内容：
1、抵押人与借款人的征信如何，哪个做抵押人，哪个做借款人更好；
2、房产产权是否清晰；
3、房产的银行评估价是多少，是否符合融资金额；
4、房产区域地段、是否在银行的白名单；
5、银行流水是否达到银行的要求；
6、银行审核需要审核哪些资料，是否达到要求；
7、是否需要营业执照，营业执照年限是否满足银行要求，目前已有公司的是否适合贷款；
8、目前负债情况、小贷情况，是否在银行的要求内；
9、提前准备好2套适合自己的融资方案。第一套被拒了，可以马上申请备用方案；
10、贷前的其他整体规划方案；
贷款服务场景规划：
1、企业融资与个人大额信用贷款
企业融资与个人计划申请大额信用贷款也最好提前几个月就开始做好规划，确认当前是否有不足，然后提前修正，以最好的状态来面对银行，这样才能争取到优惠的利率、额度以及最适合自己的还款方式。
2、贷款配置服务
由于前些年适合的信用贷款比较多，很多客户会选择一次性办理多家银行贷款，标准上班族甚至可以申请到200多万信用贷，但多数是短期的到期还本，这类客户的潜在风险就是：到期后，银行可能会因为你的整体负债过高不给续贷。
贷前规划的好处：
第一、提早安排好时间的好处
为什么建议提早1~6个月的时间准备呢？因为很多的资料是需要时间周期的。银行虽然很多，但是各家审核标准都不尽相同。
比如征信查询次数、逾期情况、负债情况、网贷笔数等，有宽松、有的严格。
这些细节区别都要在申请贷款前了解，因为这些原因没注意而导致被拒贷，那是非常可惜的，因为这些都是可以提前规避的。
另外，如果发现征信有一些瑕疵，还可以提前优化，比如查询过多可以等一段时间申请，网贷较多可以结清一部分等等。
第二、可以筛选出利息较低的贷款产品
市面上的贷款产品让人眼花缭乱，不同的产品的利率的不一样。不同银行产品的利率以及产品的具体要求、申请条件等了解清楚，然后选择适合资金的低息贷款产品。
第三、提前做好个人征信自查和优化
你可能不太相信，征信是可以通过时间来养好的；征信是客观地记录你过往每一笔信用履约情况的报告。
所以提早准备，你就可以拿出一份漂亮的征信报告来；
征信上常见的问题就是逾期次数多，网贷多查询多。
征信的查询次数、逾期情况、负债情况贷款笔数扥都是贷款审核中重要的指标，每个银行的情况不一样，这些应该在申请贷款前就提前了解。
如果没有提前了解就去申请，不仅被拒绝的概率非常大，而且还会增加查询次数，有可能会影响后续的贷款申请。其次如果发现征信有一些瑕疵，可以提前做优化。
近期不少客户，总说自己征信没有任何问题，当看到详细版本征信后才发现，在无意中已经出现过多次逾期，甚至连续几个月逾期，申请多家银行贷款被拒绝。
这种情况就不适合继续申请贷款，需要查明征信情况，确认是否可以通过部分可“协商”条件的银行申请，还是需要养一段时间再申请，而不是乱申请，把征信搞得一塌糊涂。
网贷很多，征信花的一塌糊涂，这类情况可选择银行的可能性较弱。
未来很有可能会因为无法偿还网贷而变成黑户，这千万不要能坐等，如果还有房子可以提前规划，做债务重组。
第四、选择合适的还款方式和还款年限
不同的还款方式和贷款年限，都会影响对产品的选择。
由于自身原因，需要的不同的还款方式和贷款年限，想要利息低，一般选择短年限；想要年限长，一般利息会稍高；一般用于生意短期周转的，适合先息后本；如果是资金需要长期使用的，适合等额本息。而这些区别，如果没做好贷前规划，是很难了解到的。
比如税票贷的还款方式有先息后本、等额本金，这两种还款方式的适用情况也不一样。
当然，不同的产品要求也不一样，一般做生意的，短期周转的，比较适合先息后本的还款方式。
所以贷款前一定要根据自身情况，在众多产品中筛选出最适合你的还款方式。
第五、提前准备好申请材料，节约时间
确定好需要贷款的产品后，就可以准备贷款产品所需的资料了，这样也可以节省借款人的申请和审批时间以上就是关于贷前规划好处中的几点，贷款规划非常重要，可以避免自己采坑，拒贷和节约时间，提高效率等。
第六、解决经营贷无营业执照、流水不足问题
之前国家为了支持中小微企业的发展，推出了普惠型的贷款；只要你名下有半年或一年以上的营业执照，就可以去银行申请利率比较低的抵押经营贷用于企业的发展。
而且经营性贷款的额度要远远高于消费性贷款的额度，如果没有营业执照的话，是很难申请到贷款或者申请到的贷款产品利率会偏高。
