日本买房必知的 37 个要点
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问-9
没有限制。1998年4月改法后，非日本国籍人士在日本置业的限制已被取消，税项也与日本人相同。在日本，外国人享有土地永久产权，其拥有的房产可由外国人继承。
问-10
日本整体房价如何，贵不贵？
日本房产出售时均为精装修，并按使用面积计算。以东京较好区域的 80 ㎡一户建为例，价格一般在 5000-6000 万日元，约合 300-400 万人民币。
问-11
日本的一户建是否具有投资价值？
从投资角度来看，需要考虑不同国家的国情。
在日本，年轻人大多租住小户型公寓，而租一户建的多为家庭。因此，出租的难易程度有所不同。
一般建议投资小户型公寓用于出租，一户建则适合自住。
问-12
综合来看，在日本投资房产是否合算？
在日本投资房产，应以保值为主要心态。投资日本房产的最大价值在于确保资产不贬值，并获得一定盈余。
如果期望在短时间内获得高额回报，除了东京核心区域，日本可能不是最佳选择。
问-13
在日本投资民宿是一个好的生意吗？
根据日本民宿新法案，除特殊区域外，年营业天数上限为 180 天，即每处民宿每年只能合法经营半年。
对于可能对周边生活环境造成恶化的民宿，地方政府可根据地方条例缩短营业天数，但原则上不得缩短至 0 天，这实际上是排斥民宿经营的地方条例。
问-14
买房是全额买下比较好，还是尽量走银行贷款？
如果是投资类房产，建议全额付款，因为值得投资的好房子通常不会等待贷款。而且贷款条件较多，很多人可能无法获得日本的低息贷款。
问-15
在日本购买房产时，签约方式是怎样的？需要哪些文件？
买卖合约是日文版本，所有条款以日本法律为准。签约时，买方本人需要出示护照和身份证或驾驶证。
若买方是一家公司，则需要出示公司注册证明以及能证明签约人（代表人）与公司关系的相关文件。
问-16
在日本购买房产时，如何付款？
需以日元形式付款，所有款项需直接汇入不动产公司银行账户。签约时，需先支付 10%的定金。其余款项及杂费须在交收房产时付清。
问-17
在日本投资房产后，如何进行后续管理？
日本有专业的物业管理公司，可以代理处理租赁、租客管理、租金收取以及缴税等杂务。
问-18
外国人在日本购买房产时，可以在日本银行申请贷款吗？
目前只有少数日本银行向外国人提供贷款服务。
通常，贷款额度为房产价值的50%，贷款期限为 1-35 年，利率约为2.8-3%。具有长期身份且在日工作稳定的日本人，可能享受到与日本人相同的1%左右的低利率。
问-19
如果想尽快购房并签约，但资金周转有问题，能否延后交房日期？
签约时可与房东协商延后交房日期，但通常不能延后太久。一般在双方谈妥价格后，交房日期会定在 1-2 个月左右。一旦确定交房日期，就无法再更改。若买方不能按时支付余款，可能会面临解除合约的风险，不仅订金无法退还，还可能需支付房产价值的 20% 作为违约金。
所以，建议在资金准备充分后再购房。
问-20
日本购房后，什么是房屋修缮费？
修缮费是大厦各业主每月需支付的用于建筑物检查和维修的费用。
当电梯、外墙、公共水管、电线等设施需要检查和维修时，会从修缮费基金中支取。
若基金不足，各业主需共同分担检查和维修费用。
问-21
作为房产业主，是否可以随意更改现有租约和楼契，随意进入租户房间并立即驱逐租户？
虽然业主拥有一定的权利，但日本法律和惯例注重保护租户权益，不允许随意影响他人生活或违反当地规定和法律。因此，在日本购买房产后，需遵守日本法律、文化和惯例。
问-22
日本房产的专有面积和建筑面积如何计算？
专有面积是从墙壁中心开始计算，而建筑面积则是从墙壁内面开始计算，在登记所记录。两者可能存在一些偏差，但通常少于 10%。日本分层房产的专有面积或建筑面积不包括公用走廊和大门的面积，露台面积也不计算在内。
问-23
在日本购买房产后，能否加建建筑物？
在日本，加建建筑物是非法的。如需加建，需将图纸提交给市政府申请，通常难以通过。
问-24
可否与配偶联名购买房产？如何操作？
可以与配偶联名购买房产。购房时，需提供每个人的身份证明文件，并在每年报税时填写每个人的税务申报表。
问-25
联名购买房产后，若其中一名业主去世，另一名联名业主能否自动成为唯一业主？
根据日本法律，当多人共同拥有资产时，存活的人不能自动继承去世者的资产，需委托法律专业人士办理继承手续。
问-26
在日本投资房产后，若不向日本政府报税，是否就无需缴纳所得税？
不是。原则上，若在日本国内的收入减去支出超过 38 万日元，就必须向日本政府报税。
若被日本税务署发现逃税，逃税者需支付过去最多 7 年间的原始税金、滞纳金和罚款。最糟糕的情况是，所持房产可能会被扣押，直至支付税款为止。
问-27
能否向日本税务署申请，将税单和其他联络信件寄送到日本以外的国家地址？
不可以。日本税务署只会将税单和其他联络信件寄送到日本国内地址。
问-28
在日本投资有租约的房产时，能否进入房间考察？
一般不可以。日本人注重隐私，通常不会允许陌生人进入房间查看。因此，只能从外面观察有租约的房产。在条件允许的情况下，可以参观没有租约的房产。
问-29
是否可以在网上搜索到过去的房产成交记录？
通常情况下不可以。在日本，无法在公开网络上查阅到所有过去房产的成交记录，但业内会有相关数据。
问-30
在日本投资房产后，若租客不支付租金，该如何处理？
在日本，拖欠租金的情况较为少见。租房时，租客通常需提交在职证明、收入证明、租金担保人资料等，并预付 1-2 个月的押金、1 个月的礼金、1 个月的中介手续费以及第 1 个月的租金。
若没有租金担保人，则需加入租金保证公司。
若房租逾期，可向担保人或租金保证公司追讨租金。
问-31
在日本投资房产后，是否可以随意向租客加租？
在日本，租约一般为2年，每2年自动更新一次。
通常可以在更新租约时向租客加租，但租客有权拒绝支付新租金。根据日本民事调停法第 24 条第 2 款，届时可能由调停委员进行调停。业主需要提出加租的证据，如固定资产税、城市规划税的增加等。
由于日本法律更偏向保护租客，业主不能随意驱逐按时支付租金的租客或加租。
问-32
什么是宅地建物取引士？
宅地建物取引士（简称宅建）是日本政府颁发的国家专业资格，可处理房地产交易。
宅地建物取引士相当于处理房地产合同的律师，负责编写并向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意并盖章后，再加上宅地建物取引士的名字和盖章，买卖合约方可生效。
问-33
是否担心福岛县核电站的辐射会影响人体健康或房产？
东京都的伽马辐射水平为0./h，而的伽马辐射水平为0.14uSv/h。
福岛第一核电站距离东京都230km，而大亚湾核电站距离湾仔53km。
东京都的辐射水平比还要低，因此看不到福岛县核电站对居住在关东地区的居民有什么影响。
没有科学证据显示辐射会对人体健康或房产产生影响。
问-34
是否担心日本发生地震影响房产结构？
1983年以后建成的房产均符合日本建筑法规的抗震标准。
在办理房产保险手续时，可以选择加入地震保险。
万一发生地震以及因地震影响房产结构，保险公司会赔偿损失。
问-35
婚后我独资购买了日本房产，房产证上也只有我的名字，离婚后该房产如何分配？是否需遵守日本法律分配？
根据日本法律，婚后购买的财产属于夫妻共同财产，与房产证上的名字无关。
因此，离婚时该日本房产应按夫妻共同财产原则进行分配。若夫妻能协商一致，可按协商比例分配；若无法协商，则通常按购房时的出资比例分配。
此外，若购房前夫妻共同储蓄，如男方名下购房前女方有工作收入且男方存款明显增加，女方可能有权请求分割房产的一半。
总之，无论房产位于何处，只要涉及日本法律，就需遵守其规定进行分配。若无法协商解决，可向日本法院提起诉讼
问-36
日本房产的折旧率如何计算？
在日本，土地价值不会有变化。
折旧率是根据房产的建筑材质而不同：轻量铁骨造为19年，木造为22年，铁骨造为34年，钢筋混凝土造为47年。
例如，木造房产每使用一年就减去1/22的价值。
问-37
同一套日本房产为什么会出现三种不同的面积？
这是因为日本在房产面积计算方面采用了不同的标准和方法。具体来说，这三种面积包括：
壁芯面积（专有面积）：这是从墙壁的厚度开始计算的，一般是开发商在首次出售房产时使用的交易面积。
内法面积（登记簿面积）：这是指从墙壁内部开始计算的，通常是登记人提供的建筑面积，并非实际测量得出。所以，壁芯面积可能会比内法面积略大一些。
课税面积（包括 延床面积/专有面积+共用部分 的总和）：它体现在资产评价证明上，是政府在新房竣工后进行建筑检查并实际测量的面积。由于建筑过程和测量方法的差异，课税面积可能会存在一定的测量误差或不一致。不过，这个数字并不常被使用，有时也会与内法面积相同。
总的来说，这三种面积的差异是由不同的计算标准和测量方法导致的，对于同一套房产，它们的数值可能会有所不同。在购买房产时，了解这些面积的差异是很重要的，可以帮助你更好地评估房产的价值和使用空间。如果你还有其他关于日本房产的问题，欢迎后台向我们提问哦！
