第三方通道维护不给出款怎么解决 李来东leelydone·法问法答（第二期）｜常见电梯加装法律问题答疑
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本期前言
在第一期的法问快答推文的留言后台中，笔者收到了读者关于电梯加装纠纷的问题咨询，但限于留言篇幅，只能做简短答复，因此笔者将在本期的法问快答栏目对广州旧楼电梯加装法律问题进行简单的答疑及延展分析。
2018年3月5日十三届全国人大一次会议上，李克强总理提出：“完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯…”，在国家鼓励旧楼加装电梯的政策导向下，全国各地掀起了一股“电梯加装潮”。据广州市市场监督局有关负责人称，广州市的电梯加装量达全国总量的40%，居全国城市之首，于此同时，广州市多个辖区也纷纷出台了电梯加装的相关扶持政策，对旧楼加装电梯给予了10-15万元不等的财政补助。
在笔者与团队的实务案件办理过程当中，也遇到非常多的当事人对旧房电梯加装法律纠纷问题的相关咨询。在旧楼加装电梯的过程中，最为常见且最突出的矛盾在于高楼层与低楼层住户相关利益的冲突，在这样的利益协调的过程中，其困难往往集中于住户间难以对补偿金额标准达成一致共识。低楼层住户考量的因素，除了加装电梯可能对该楼层住所的通风、采光等相邻权利益有所损害，长远来看，还有加装电梯可能导致低楼层住户房价贬损的情形，因此要求高楼层住户给予相应补偿。据此，低楼层住户往往会坚持争取其自身利益，阻挠电梯加装工作，甚至动用暴力抗争，其后果往往得不偿失。借着这次机会，笔者将简单梳理电梯加装过程当中的相关问题，以飨读者。
一．广州旧楼加装电梯基本条件？
答：笔者根据《中华人民共和国民法典》、《广州市既有住宅增设电梯办法（穗府办规〔2020〕7号）》、《广州市既有住宅增设电梯技术规程（穗国土规划规字〔2016〕1号）》等相关法律法规进行如下总结，仅供参考：
1.该旧楼系具有合法权属证明或者合法报批手续的住宅；
2.该旧楼系已建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅；
3.双三分之二业主同意，即本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；
4.若增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主书面同意；（如下图）
（图一专有部分示意图）
5.若影响本幢及相邻房屋通风、采光或者通行的，还需获得该部分业主的书面同意意见；
6.既有住宅增设电梯需经过所有业主协商，并需要第三方的见证意见或公证证明；
7.未预留电梯井的需要申请办理建设工程规划许可证，已预留的电梯井不需要建设工程规划许可证；
8.不得侵占现有城市道路空间，不得影响城市规划的实施，尽量减少占用现状绿化，尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响，尽量避免对拟增设电梯的交通单元内住宅或相邻住宅构成导致通风、采光、通行等受到直接影响的严重遮挡，不得增加或者变相增加住宅使用空间：
（1）对于严重遮挡的界定标准：增设电梯方案的梯井（或连廊）与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡；（如下图）
（图二严重遮挡情形示意图）
（2）电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米；交通连廊净宽不超过1.2米（与电梯井直接等宽相连的连廊除外）；电梯井若需占用现状通道，应确保剩余的通道宽度（可通过改造方式实现）不小于1.5米（仅供人行和非机动车通行），供机动车通行不小于4米。（如下图）
（图三留存道路剩余空间示意图）
（3）增设电梯的建筑设计方案应考虑建筑外立面的景观美化。电梯井道的立面材质和色彩宜与原有建筑和周边建筑相协调，或选择轻盈通透的立面材料；交通连廊宜采取通透的栏杆；增设部分宜考虑立面种植绿化的可能性，以便通过立面绿化美化新建体量的外观效果。
9.加装用地不超出相应权属范围，若超出，还需要获得该土地使用权人的书面同意意见。若在单位使用权范围红线内加装电梯，还应当取得该单位书面同意意见；（如下图）
（图四权属范围红线示意图）
10.符合现行消防要求，若不符合，则加装电梯后不得降低其条件。
（1）增设电梯的建筑设计方案应在与相邻建筑的消防间距、保证消防通道和消防车可达性以及人行疏散通道等方面满足消防规范的要求。增设电梯间后的方案无法满足现行消防规范的，若增设电梯方案未削弱原建筑及周边建筑的消防条件（包括消防间距、消防车可达性、人行疏散通道等要素），报公安机关消防机构取得相关手续后，方可实施建设。
（2）为及时处置困梯等突发事件，应在显著位置设置与轿厢紧急报警装置相连通的声光报警装置和对讲装置。通往机房或者设备间的通道在任何情况下应能安全、方便地使用，不需经过私人房间，且符合救援要求。通道门的宽度不应小于0.60m，高度不应小于1.80m，且不得向房内开启。机房内供活动的净高度不应小于1.80m，特别是工作区域净高不应小于2.00m。
二．加装电梯的基本流程应当是怎么样的？
答：加装电梯必须经过前期协商阶段，此后，因旧楼是否预留电梯井和是否属于“成片连片”区域而出现差异化流程路径：
1.若该旧楼属于成片连片规划范围内，可直接越过申请建设工程规划许可证的阶段，直接进入施工建设阶段，再进入到设备安装阶段。
2.若该旧楼不属于成片连片规划范围，但预留了电梯井，可直接越过申请建设工程规划许可证的阶段及施工建设阶段，直接进入到设备安装阶段。
具体见笔者整理的流程图：
（图五笔者所制电梯加装基本流程示意图）
三．对于加装电梯，不同楼层的居民可以参照什么样的标准进行费用平摊？
答：对于加装电梯费用的平摊标准，居民间可以通过协商方式进行确定，当然，《广州市既有住宅增设电梯办法》第八条也给出了可供参考的指引标准：“…业主可以参考以下分摊比例约定出资、维护和养护费用的分摊：以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。”因越高的楼层对于加装电梯的受益程度更深远，因此将承担更多的费用。但此标准并非硬性标准，仅供居民参考。
四．若我作为本楼层居民不同意加装电梯，我该怎么办？
答：首先，根据前文的叙述，加装电梯前的前序性协商环节，必须与全体业主进行协商，加装电梯前，必须要取得占用专用部分的业主、影响其相邻权（采光、通行、通风等）的业主的书面许可。在这个环节中，若你认为你的相关利益受损，应当在此环节中通过书面的方式将利益受损的情形、相关诉求及理由明确提出并且说明。当然，需要补充的是，这个相邻权利益受损的状况应当是有相应证据材料支撑的，不应当是胡编乱造的。
其次，若已经到了公示环节，应当明确提出书面异议，在听证环节明确表达反对意见和相关诉求，若最终作出具体行政行为，还可通过行政复议或行政诉讼等救济路径进行维权。
最后，依照《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十六条的规定，若业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，业主之间协商或者调解不成的，依法通过民事诉讼途径解决。
五．若有住户不同意加装电梯，肆意阻挠，打砸施工现场等，其他业主该如何维权？
答：若涉案施工是基于其已取得了涉案《建设工程规划许可证》，在该证未被撤销或被确认违法的前提下，该施工行为具有合法性和正当性。若住户打砸施工现场，应当及时报警，留存相关证据，后还可通过法院诉讼要求其停止相关妨害行为。不过总归而言，各业主应当要在协商阶段进行充分协商，合理补偿每一位利益受损的业主，这是顺利开展电梯加装工作的根本路径。
此外，笔者在此提醒，若有住户认为加装电梯不合理或者自身利益未得以补偿，不应当通过暴力方式维权，应当通过正当的法律途径进行维权。
六．若加装电梯的工程总价款不超过30万，能否不申请施工许可证？
答：可以，但是要到属地镇政府或者街道办事处办理开工建设信息录入管理手续。
法律依据：
根据《中华人民共和国建筑法》（2019年修正）第七条第一款规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”、原建设部《建筑工程施工许可管理办法》（2018年修正）第二条第二款规定：“工程投资额在3０万元以下或者建筑面积在3００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”、《广州市既有住宅增设电梯办法》第十七条：“既有住宅增设电梯建设工程应当按照法律、法规的规定由具有相应资质的单位进行施工图设计和审查、施工以及监理。符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的，施工前申请人应当到区住房城乡建设部门办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证；不需要办理建筑工程施工许可证的，申请人应当到属地镇政府或者街道办事处办理开工建设信息录入管理手续。”
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