【实操】海外置业未必直接买房，告诉你一条“曲线救国”又省事的路径
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掘金大师语
对于普通人来说，海外置业最主要的渠道是海外买房，这与国人的房产情节有关。不过海外买房有优势也有劣势，例如不可忽视的持有成本、无法实地管理、流动性问题等。
而REITs（房地产信托基金）的出现，成功解决了这些难题，你不需要买整栋房，但可以买下房产的部分所有权，你甚至可以成为“特朗普中心（Trump Tower）”、洲际酒店、万达中心等商业地产项目的股东。没有REITs，这些是遥不可及的。
想在家中过“包租公”、“包租婆”的日子，坐收租金收益吗？请跟随本文开启“买下世界”之路吧。
1资产荒，真的来了
“最近房价会跌吗？“
“你把股评家当老师，他们把你当韭菜。”
“好怀念当年XX宝都有7%收益的2013年啊。”
最近跟几个小伙伴聊天，绕不开的话题就是最近到底投什么。资本寒冬、资产荒，这样的字眼不停地出现在我们眼前。
不得不说，现在的好选择，真的不多。跟大家八卦一个也许被你忽视的投资品类。
今天我们要聊的REITs，虽然跟房地产有关，但是收益来源并不是房价上涨的交易价差哦。
它是一种类固定收益类产品，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，然后跟商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报给投资者。
虽然今天的内容乍看有点复杂，但还是推荐大家仔细读一读！因为实在有点“值钱”。
先把投资方法写给大家：
1.开个美股账户，在里面买相关的ETF；
2.在国内的基金平台买QDII。
区别是，后者的费率更高，回款时间更慢。买过QDII的小伙伴一定都懂，赎回的时候做好起码半个月到账的心理准备。反正我已经开好美股账户准备开始定投了。
2明白它的好与坏
1 什么是REITs
REITs，是英文Real 的缩写，翻译一下就是房地产投资信托基金。
我们都知道，基金就是基金经理帮我们投资某些特定的资产，REITs主要会投资于房地产。听到投资房地产，很多人都会想到买REITs是不是可以更低门槛炒房，享受房价上涨的好处了？
先认真强调一下，投资REITs既不是短期炒房，也不是买卖房地产类股票。买REITs赚钱，主要靠收租、收息，根据收益来源不同，可以分成下面三种类型：
美国作为REITs发源地和最发达的市场，是美国普通投资者投资商业地产的最主要途径，投资的房地产种类也非常丰富，包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。亚洲则主要集中在日本、新加坡和中国香港，当然国内也有人在做类似的尝试。
不过严格意义上来说，国内还没有真正的REITs，反倒是可以通过港股市场买到一些国内房地产物业的REITs。
不过，今天我们主要聊聊美国的REITs，国内先不多说了，下次再聊。
2 投资REITs的优势及风险
今天科普美国REITs类投资，自然是因为它有不少值得投资的点：
1.人民币贬值的情况下，你懂的；
2.REITs一般是要将至少90%的利润分配给份额持有人，有较稳定的分红收入；
3.比起投资单一房地产，REITs会投资不同地区、不同类型的房地产，风险更分散；
4.常说90%的收益来自于资产配置，而资产配置的核心之一，就是利用不相关性构建资产组合。REITs和债券、股票等大类投资不太相关，资产量比较大的话，可以纳入自己的投资组合哦；
5.流动性比较强。大部分个人投资者选择的都是公募型REITs产品，能方便地交易。
但必须强调， REITs是一个高风险投资品。除了受到汇率波动的影响，还有不少风险因素，比如宏观经济环境，微观投资的具体地产行情，还有就是利率波动。
一般来说，利率提高对REITs价格有负面影响，原因包括：
1. 抵押型的REITs要还银行更多利息；
2.大家更愿意投资债券等其他固定收益类产品，卖出REITs。
3小白怎么投？
那么，我们怎样才能参与到美国REITs的投资中去呢？
最简单的方法是通过美股账户投资美国REITs ETF。以前我们就曾经科普过，如何开立美股账户，传送门：人民币啊，你逼我开了个美股账户。
我们以美国规模最大的REITs ETF基金（约640亿美金的净资产） -集团旗下的房地产ETF VNQ为例，它追踪的是MSCI US REIT指数（MSCI是一家美国指数编制公司），包含各个REITs行业板块，共150家REITs上市公司。这只ETF自打08年金融危机房地产市场恢复之后，整体增长趋势良好。
我自己算了一下，如果只看最近5年的回报率，VNQ的年化回报在7%左右。从官网的数据看，如果加上分红，截止到今年10月末，5年的年化总回报率大概在11.3%。VNQ还有一个好处，申购费率比较低，只有0.12%，比大多美国同类基金要低90%左右。
*来自官网，数据截至2016.10.31
如果实在觉得开美股账户麻烦，其实也可以通过国内的QDII基金来投资美国甚至全球的房地产市场。我也去查了一下，现在国内投资海外REITs的基金主要有五只：
*其中广发的两只其实是不同币种发行的同类基金
但是因为QDII额度不足，其中三只目前都已经暂停申购。
这些基金的投资标的大多是美国或全球范围内的REITs，或者REITs指数基金。
除了这几只基金外，还有一只()国泰美国房地产开发股票型基金和海外房地产有关，但是这只基金其实是直接投资海外房地产相关的股票，所以本质上说不算是REITs基金。
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